Получили ключи от новостройки -- и вот перед вами голые бетонные стены, торчащие провода и стояки. С чего начать? Мы делаем ремонт в новостройках Новосибирска каждый день и собрали весь опыт в одной статье: от приёмки квартиры до финишной уборки.
Если вы уже знаете стоимость работ -- отлично. Если нет, начните с нашей статьи «Сколько стоит ремонт в новостройке». А для тех, кто ещё не принял квартиру -- чек-лист приёмки.
Усадка дома: стоит ли ждать
Первое, что слышит владелец новой квартиры: «Подожди с ремонтом -- дом будет садиться». Давайте разберёмся, когда это правда, а когда -- устаревший миф.
Что такое усадка. После завершения строительства здание продолжает «двигаться»: грунт уплотняется под весом, строительные материалы высыхают, конструкции деформируются. Это может вызвать трещины в штукатурке, отвалившуюся плитку и перекосы дверных проёмов.
| Тип дома | Срок активной усадки | Что происходит | Можно ли делать ремонт сразу |
|---|---|---|---|
| Монолитный / монолитно-каркасный | 1--1,5 года | Усадка минимальная и равномерная | Да, с мерами защиты |
| Панельный | 2--3 года | Щели в швах между панелями | Черновой -- да, чистовой -- через год |
| Кирпичный | 3--6 лет | Медленная неравномерная усадка | Черновой -- да, чистовой -- через 1--2 года |
Большинство новостроек Новосибирска -- монолитно-каркасные. В них можно приступать к полному ремонту сразу после приёмки, если соблюдать несколько правил.
Штукатурка: армирующая сетка на стыках разнородных материалов (бетон + газобетон).
Покраска: стеклохолст («паутинка») под финишную шпаклёвку -- скрывает микротрещины.
Плитка: эластичный клей и затирка, компенсационные швы в больших помещениях.
Документы и согласования
Приёмка квартиры у застройщика
До подписания акта приёма-передачи вы можете требовать устранения дефектов бесплатно. После подписания -- только по гарантии (5 лет на конструктив, 3 года на инженерные системы). Мы написали подробный чек-лист приёмки квартиры -- рекомендуем изучить до визита.
Перепланировка
Если планируете сносить или переносить перегородки, расширять проёмы, объединять помещения -- это перепланировка, и она требует согласования.
Что требует согласования
- Снос, перенос, возведение перегородок
- Расширение дверных проёмов
- Объединение кухни с гостиной (если газовая плита -- нельзя)
- Перенос сантехнических точек
Что нельзя делать ни при каких условиях
- Сносить несущие стены
- Переносить «мокрые зоны» (ванная, кухня) на жилые комнаты
- Убирать порожек между балконом и комнатой
- Подключать тёплый пол к стояку отопления
- Закрывать доступ к общедомовым коммуникациям
В монолитных домах большинство внутренних перегородок ненесущие -- согласование проще. Проект перепланировки делает лицензированная проектная организация, документы подаются через МФЦ или Госуслуги.
Управляющая компания
Перед началом работ уведомите УК. Уточните:
- Режим шумных работ (в Новосибирске: с 08:00 до 22:00 в будни, выходные -- по закону субъекта)
- Правила вывоза строительного мусора (не в бытовые контейнеры!)
- Доступ к грузовому лифту
- Защита мест общего пользования при переноске материалов
Подготовка: проект, смета, подрядчик
Проект или техническое задание
Полный дизайн-проект не обязателен. Но минимальное техническое задание -- необходимость. Без него вы не сможете правильно развести электрику и сантехнику, а переделывать их после чистовой отделки -- это снос стен и демонтаж плитки.
1. Планировка. Какие перегородки сносим, какие ставим. Где будет кухня, спальня, детская.
2. Расстановка мебели. Определяет расположение розеток, выключателей, выводов под бра и подсветку.
3. Сантехника. Где ванна/душ, раковины, унитаз, стиралка, посудомойка -- от этого зависит разводка труб.
4. Электрика. Количество и расположение розеток, выключателей, выделенные линии (варочная, духовка, кондиционер).
5. Тёплый пол. В каких помещениях, какой тип (водяной или электрический).
6. Умный дом. Если планируете -- кабели нужно тянуть именно сейчас, на этапе черновых работ.
Если нужен дизайн-проект -- мы не оказываем услуги дизайна напрямую, но работаем с проверенными дизайнерами и поможем найти подходящего специалиста. Подробнее -- в статье «Ремонт с дизайнером или без».
Смета
Подробную смету составляет подрядчик после замеров. Общее правило: заложите 15--20% сверх сметы на непредвиденные расходы. Типичный перерасход без буфера -- 20--30%.
Выбор подрядчика
Два варианта: нанять отдельные бригады на каждый вид работ или одного генподрядчика «под ключ». Генподрядчик -- единая ответственность, правильная последовательность, одна гарантия на всё. Отдельные бригады -- дешевле, но координация на вас.
Этапы ремонта пошагово
Главный принцип: от грязного к чистому, сверху вниз. Нарушение последовательности -- самая дорогая ошибка.
Этап 1. Демонтаж
Снос ненужных перегородок, удаление отставшей штукатурки, расширение и создание новых проёмов. Вывоз строительного мусора -- отдельно от бытового, заказывайте контейнер или мешки-биг-бэги. В типовой однушке демонтаж занимает 1--3 дня.
Этап 2. Возведение перегородок
Разметка всей квартиры по проекту. Привязка «нулевой отметки чистого пола» -- от неё считается высота всех конструкций. Материалы: газобетон (легко пилится, хорошая звукоизоляция), пазогребневые плиты (быстрый монтаж), ГКЛ на каркасе (для сложных форм). Срок: 3--7 дней.
Этап 3. Коммуникации: электрика и сантехника
Самый ответственный этап -- всё, что потом закроется стенами и стяжкой. Штробление стен, прокладка кабелей, установка подрозетников, сборка электрощитка. Параллельно -- разводка сантехники: водопровод, канализация, подключение полотенцесушителя.
Что закладывать в электрику
- Силовые линии: розетки, освещение
- Выделенные линии: варочная панель, духовой шкаф, кондиционер, стиральная машина
- Слаботочные: интернет (Cat 6), ТВ, домофон
- Для умного дома: нулевой провод к выключателям, кабели для датчиков, проводка «звёздой» от каждого светильника к щитку
Срок: 7--14 дней. После завершения -- обязательно проверить работоспособность всех линий до закрытия стен.
Этап 4. Гидроизоляция
Обязательна в санузлах. Обмазочная гидроизоляция в 2--3 слоя: пол с заходом на стены минимум 15--20 см, в зоне душа -- на всю высоту стен. После нанесения -- проверка: наливаем воду и ждём 24--48 часов. Подробнее -- в статье о планировке санузла.
Этап 5. Стяжка пола
Тёплый пол (если планируется) укладывается до стяжки. Обязательно: демпферная лента по периметру для «плавающей» стяжки.
| Тип стяжки | Высыхание | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|
| Полусухая | По ней можно ходить через 12--24 часа, полная прочность -- 7 дней | Быстро, меньше влаги | Нужна спецтехника |
| Мокрая (ЦПС) | 28 дней до полного набора прочности | Дешевле, проще | Много влаги, долго сохнет |
| Самовыравнивающаяся | 1--3 дня | Идеальная ровность | Дорого, тонкий слой |
Этап 6. Штукатурка стен
Выравнивание стен по маякам. Машинная штукатурка -- быстрее и дешевле для больших объёмов. На стыках разнородных материалов (бетон + газобетон) -- армирующая сетка, иначе трещины гарантированы. Высыхание: 7--14 дней в зависимости от толщины слоя.
Стяжка + штукатурка вместе дают огромное количество влаги. Начинать чистовую отделку до полного высыхания нельзя -- обои отвалятся, краска пойдёт пузырями, ламинат вздуется. Это 4--6 недель ожидания. Зимой -- дольше.
Этап 7. Плитка в санузлах
Укладка плитки на стены и пол, монтаж подвесного потолка, затирка швов. Чистовая сантехника (ванна, унитаз, раковины) устанавливается на этом этапе или после. Срок: 7--14 дней на один санузел.
Этап 8. Шпаклёвка и подготовка
Финишная шпаклёвка стен в 2--3 слоя, шлифовка, грунтовка. В новостройках рекомендуем стеклохолст («паутинку») между слоями -- он скроет микротрещины от усадки.
Этап 9. Потолки
Натяжные потолки -- самый популярный вариант для новостроек: не боятся усадки, быстро монтируются, скрывают проводку. Устанавливаются до финишной отделки стен (если обои) или после (если покраска).
Этап 10. Финишная отделка стен
Покраска (2--4 слоя), обои или декоративная штукатурка.
Этап 11. Напольные покрытия
Ламинат, паркетная доска, кварцвинил. Укладка подложки, монтаж плинтусов. Кварцвинил -- хороший выбор для новостроек: не боится влаги, не деформируется при усадке.
Этап 12. Двери и финишный монтаж
Межкомнатные двери устанавливаются после напольного покрытия. Затем: розетки, выключатели, светильники, карнизы, монтаж кухни, навеска зеркал и полок. Генеральная уборка -- и можно заезжать.
Сколько времени занимает ремонт
| Квартира | Черновые работы | Высыхание | Чистовая отделка | Итого |
|---|---|---|---|---|
| 1-комнатная | 3--5 недель | 4--6 недель | 4--6 недель | от 4 месяцев |
| 2-комнатная | 4--6 недель | 4--6 недель | 6--8 недель | 5--6,5 месяцев |
| 3-комнатная+ | 5--8 недель | 4--6 недель | 8--12 недель | 7--12 месяцев |
Самый длительный этап -- ожидание высыхания «мокрых процессов». Полусухая стяжка вместо мокрой может сэкономить 2--3 недели.
Типичные ошибки
За годы работы мы видели одни и те же ошибки. Вот самые дорогие из них.
1. Начать ремонт без плана
- Нет понимания, где будут розетки, мебель, сантехника
- Результат: переделка электрики с демонтажом стен -- от 50 000 ₽
2. Экономия на скрытых работах
- Дешёвые кабели, тонкие трубы, отсутствие гидроизоляции
- Результат: протечки, короткие замыкания, переделка с демонтажом чистовой отделки
3. Нарушение последовательности работ
- Ламинат до завершения потолков, покраска до установки дверей
- Результат: повреждения, пятна, царапины, переделки
4. Не дождались высыхания стяжки
- Уложили ламинат на влажную стяжку
- Результат: вздутие, плесень под покрытием, замена пола
5. Не заложили кабели на будущее
- Забыли про кондиционер, тёплый пол, умный дом
- Результат: накладные решения, штробление готовых стен, пересборка щитка
6. Не проверили квартиру при приёмке
- Подписали акт «не глядя»
- Результат: дефекты обнаруживаются в процессе ремонта, устранение -- за свой счёт
Чек-лист перед началом ремонта
До начала работ
- Принять квартиру у застройщика, зафиксировать дефекты
- Получить акт приёма-передачи
- Определиться с планировкой и расстановкой мебели
- Решить вопрос с розетками, выключателями, выводами сантехники
- Если перепланировка -- заказать проект и согласование
- Составить смету с запасом 15--20%
- Выбрать подрядчика, подписать договор
- Уведомить управляющую компанию
- Организовать вывоз строительного мусора
- Решить: нужен ли умный дом (кабели закладываются сейчас)
- Закупить материалы для черновых работ (с запасом 10%)
Мы делаем ремонт квартир в Новосибирске -- от приёмки до финишной уборки. Бесплатная консультация: оценим состояние квартиры, составим смету, расскажем про последовательность работ и что заложить на будущее.
ПОЗВОНИТЬ: +7 913 069-79-66
Частые вопросы
Нужно ли ждать усадки дома перед ремонтом?
В монолитных и монолитно-каркасных домах (большинство новостроек Новосибирска) усадка минимальная -- можно начинать ремонт сразу. Используйте демпферные ленты, армирующую сетку и стеклохолст под покраску. В панельных домах активная усадка длится 2--3 года, в кирпичных -- до 5 лет.
Сколько времени занимает ремонт в новостройке?
Однокомнатная квартира -- от 4 месяцев, двухкомнатная -- от 5 до 6,5 месяцев, трёхкомнатная и больше -- от 7 месяцев до года. Основное время уходит на высыхание стяжки и штукатурки (4--6 недель).
Можно ли делать ремонт без дизайн-проекта?
Можно, но нужно хотя бы техническое задание: расстановка мебели, расположение розеток и выключателей, точки водоразбора. Электрика и сантехника закладываются в самом начале -- переделывать после чистовой отделки дорого.
В какой последовательности делать ремонт?
От грязного к чистому, сверху вниз: демонтаж, перегородки, коммуникации, гидроизоляция, стяжка, штукатурка, ожидание высыхания, плитка, шпаклёвка, потолки, покраска/обои, напольные покрытия, двери, финишный монтаж.
Какие ошибки чаще всего допускают?
Начинают без плана расстановки мебели и розеток, экономят на скрытых работах (электрика, гидроизоляция), игнорируют усадку дома, нарушают последовательность работ и не закладывают кабели под будущие нужды (кондиционер, тёплый пол, умный дом).