Перепланировка -- один из первых вопросов, который встаёт при капитальном ремонте. Хочется убрать лишнюю стену, расширить кухню, объединить санузел. Но не всё, что хочется, разрешено. А за то, что запрещено, -- штрафы, суды и предписание вернуть всё как было. Причём за свой счёт.
В этой статье -- полный разбор: что считается перепланировкой, что можно делать, что нельзя категорически, и как правильно согласовать изменения в Новосибирске. Главное правило: перепланировку нужно согласовывать ДО начала работ, а выполнять -- до отделки.
Что считается перепланировкой (а что нет)
Жилищный кодекс РФ (статья 25) различает два понятия: перепланировка и переустройство. Путать их не стоит -- от этого зависит объём документов и порядок согласования.
Перепланировка -- это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения в технический паспорт. Проще говоря: всё, что меняет план квартиры (стены, проёмы, площади комнат).
Переустройство -- это изменение инженерных сетей: перенос газовой плиты, перенос или замена радиаторов отопления, изменение разводки водоснабжения и канализации.
| Работа | Тип | Нужно согласование? |
|---|---|---|
| Снос ненесущей перегородки | Перепланировка | Да |
| Устройство нового дверного проёма в ненесущей стене | Перепланировка | Да |
| Объединение ванной и туалета | Перепланировка | Да |
| Перенос газовой плиты | Переустройство | Да |
| Замена линолеума на ламинат | Ремонт | Нет |
| Замена ванны на душевую кабину | Ремонт | Нет |
| Поклейка обоев, покраска стен | Ремонт | Нет |
| Замена электропроводки (без переноса щитка) | Ремонт | Нет |
На практике перепланировка -- это всегда демонтаж старых перегородок и возведение новых из гипсокартона или пеноблоков.
Что можно делать
Разрешённые перепланировки делятся на две группы: те, что требуют проекта и согласования, и те, что можно выполнить по эскизу (упрощённый порядок). Но согласовать нужно и те, и другие.
По проекту (полное согласование)
- Снос ненесущих перегородок -- самая частая перепланировка. Главное -- убедиться, что стена ненесущая
- Новые проёмы в ненесущих стенах -- дверь из кухни в коридор, арка между комнатами
- Объединение ванной и туалета -- мокрая зона не расширяется за пределы существующего санузла
- Расширение санузла за счёт коридора -- только за счёт нежилых помещений, с обязательной гидроизоляцией
- Проём в несущей стене -- по проекту с расчётом усиления (металлическая рама). Не во всех домах разрешено
- Перенос кухни -- в нежилое помещение, если плита электрическая и сверху/снизу не жилые комнаты
По эскизу (упрощённый порядок)
Заделка дверного проёма в ненесущей стене, устройство ненесущих перегородок из лёгких материалов (гипсокартон, пеноблок) без увеличения нагрузки на перекрытие, перестановка сантехники в пределах санузла.
Что нельзя категорически
Есть изменения, которые не согласует ни одна инстанция. Они запрещены строительными нормами, и за них предусмотрены штрафы и обязанность вернуть всё в исходное состояние.
Категорически запрещено
- Снос или ослабление несущих стен -- равносильно разрушению конструкции дома
- Перенос мокрых зон на жилые комнаты -- ваш санузел окажется над спальней соседей снизу
- Расширение кухни с газом за счёт жилой комнаты -- газифицированная кухня должна быть изолирована дверью от жилых помещений
- Полное объединение комнаты с лоджией -- лоджия вне теплового контура дома. Допускается только французское окно вместо подоконного блока (по проекту)
- Перенос радиаторов на лоджию / балкон -- нарушение теплового баланса дома
- Водяной тёплый пол от центрального отопления -- увеличивает нагрузку на систему
- Заделка вентиляционных каналов -- вентканал обслуживает весь стояк
- Присоединение чердака или подвала -- общедомовое имущество
| Что хочется | Можно ли? | Альтернатива |
|---|---|---|
| Убрать стену между кухней и залом | Да, если стена ненесущая и кухня без газа | При газе -- раздвижная перегородка |
| Расширить ванную за счёт спальни | Нет (мокрая зона над жилой) | Расширить за счёт коридора |
| Присоединить лоджию | Нет (полное объединение) | Французское окно вместо подоконного блока |
| Проём в несущей стене | Возможно, по проекту с усилением | Только через проектную организацию |
| Перенести кухню в коридор | Да, если электрическая плита | Нельзя при газе |
Как согласовать в Новосибирске
Порядок согласования перепланировки регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ. В Новосибирске решение о согласовании принимает администрация района, в котором расположена квартира. Подать документы можно также через МФЦ или портал Госуслуг.
Порядок согласования (пошагово)
- Получить технический паспорт в БТИ. Если паспорту больше 5 лет -- заказать новый. Срок изготовления -- 10--14 рабочих дней. Стоимость -- от 3 000 ₽
- Заказать проект перепланировки. У проектной организации с допуском СРО. Проект включает: планы до и после, конструктивные решения, расчёт усиления (если затрагиваются несущие). Срок -- 2--4 недели
- Подать заявление в администрацию района. Приложить: заявление, правоустанавливающие документы, техпаспорт, проект перепланировки, согласие всех собственников
- Дождаться решения. Срок рассмотрения -- до 45 дней. Решение выдаётся в виде распоряжения о согласовании (или мотивированного отказа)
- Выполнить перепланировку. Строго по проекту, в сроки, указанные в решении. Именно на этом этапе нужна бригада, которая выполнит демонтаж и возведение новых конструкций
- Сдать работы приёмочной комиссии. Комиссия администрации проверяет соответствие выполненных работ проекту. Подписывается акт о завершённой перепланировке
- Внести изменения в ЕГРН. С актом обратиться в Росреестр (через МФЦ) для внесения изменений в техническую документацию квартиры
Какие документы нужны
| Документ | Где получить | Стоимость |
|---|---|---|
| Технический паспорт | БТИ | от 3 000 ₽ |
| Проект перепланировки | Проектная организация (СРО) | 15 000--50 000 ₽ |
| Техническое заключение (для несущих стен) | Автор проекта дома или лицензированная организация | 20 000--40 000 ₽ |
| Выписка из ЕГРН | Росреестр / МФЦ / Госуслуги | от 350 ₽ |
| Согласие всех собственников | Нотариально заверенное (если собственников несколько) | 1 000--2 000 ₽ |
При продаже квартиры покупатель (или его банк при ипотеке) сверит реальную планировку с техпаспортом. Если есть расхождения -- сделку не одобрят. Придётся либо узаконивать (суд, от 50 000 ₽, 3--6 месяцев), либо возвращать квартиру в исходное состояние. Или делать скидку на квартиру, сопоставимую с расходами на узаконивание.
Типичные перепланировки по типам домов
Возможности перепланировки напрямую зависят от конструктива дома. То, что легко делается в монолитной новостройке, невозможно в панельной хрущёвке.
Хрущёвка (панельная, кирпичная, 5 этажей)
Дома 1958--1972 годов постройки. Маленькие кухни (5--6 м²), совмещённый или раздельный санузел, проходные комнаты. Типичная задача -- расширить кухню и сделать изолированные комнаты. Подробнее о ремонте -- на странице ремонт хрущёвки.
Что обычно делают:
- Объединяют кухню с комнатой (если плита электрическая или ставят раздвижную перегородку при газе)
- Объединяют ванную и туалет для увеличения площади санузла
- Расширяют санузел за счёт коридора
- Убирают кладовку, присоединяя площадь к комнате или коридору
Панельный дом (9--16 этажей, 1970--1990-е)
Серии 111-97, 90, 121 и их модификации. Конструктив жёсткий: несущие стены -- практически все внутренние. Типичные перепланировки: объединение санузла, расширение дверных проёмов, устройство проёма в несущей стене между кухней и комнатой (по проекту с усилением металлорамой).
Новостройка (монолитный или монолитно-кирпичный каркас)
Самые удобные для перепланировки дома. Несущий каркас -- колонны и наружные стены, внутри -- ненесущие перегородки из пеноблоков или гипсокартона. Их можно сносить и возводить где угодно. Типичные перепланировки: объединение кухни-гостиной, гардеробная вместо шкафов, перенос кухни в коридор, второй санузел. Подробнее -- на странице ремонт новостройки.
| Параметр | Хрущёвка | Панелька (9--16 эт.) | Новостройка (монолит) |
|---|---|---|---|
| Несущие стены внутри | Много (панель) / мало (кирпич) | Много | Практически нет |
| Возможности перепланировки | Ограничены | Умеренные | Максимальные |
| Типичный проект | Объединение санузла, снос кладовки | Проём в несущей стене, расширение санузла | Полная перекройка планировки |
| Сложность согласования | Средняя--высокая | Высокая (несущие) | Низкая--средняя |
| Стоимость проекта | 15 000--25 000 ₽ | 25 000--50 000 ₽ | 15 000--30 000 ₽ |
Порядок такой: сначала согласование, потом демонтаж старых стен, потом возведение новых, потом инженерные коммуникации, и только потом -- черновая и чистовая отделка. Если сделать наоборот (сначала отделка, потом перепланировка), придётся ломать свежую штукатурку, плитку и стяжку. Это двойные расходы.
Стоимость согласования и работ
Цены на согласование и строительные работы по перепланировке в Новосибирске (2026 год).
Стоимость согласования
| Этап | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект перепланировки (ненесущие стены) | 15 000--30 000 ₽ | 2--3 недели |
| Проект перепланировки (с несущими стенами) | 30 000--50 000 ₽ | 3--5 недель |
| Техническое заключение (для несущих стен) | 20 000--40 000 ₽ | 2--4 недели |
| Техпаспорт БТИ | 3 000--7 000 ₽ | 10--14 рабочих дней |
| Согласование «под ключ» (через посредника) | 40 000--80 000 ₽ | 2--4 месяца |
| Узаконивание через суд (постфактум) | 50 000--150 000 ₽ | 3--8 месяцев |
Стоимость строительных работ и штрафы
| Работа / Штраф | Единица | Цена |
|---|---|---|
| Демонтаж ненесущей перегородки (кирпич, пеноблок) | м² | 400--800 ₽ |
| Демонтаж ненесущей перегородки (бетон, панель) | м² | 800--1 500 ₽ |
| Устройство проёма в несущей стене (с усилением) | проём | 25 000--60 000 ₽ |
| Возведение перегородки из пеноблоков | м² | 800--1 200 ₽ |
| Перегородка из гипсокартона (с шумоизоляцией) | м² | 1 200--2 000 ₽ |
| Вывоз строительного мусора | контейнер (8 м³) | 5 000--8 000 ₽ |
| Штраф за незаконную перепланировку (физ. лицо) | -- | 2 000--2 500 ₽ |
| Штраф (юр. лицо) | -- | 40 000--50 000 ₽ |
Невыполнение предписания о приведении квартиры в исходное состояние грозит повторным штрафом и продажей квартиры с торгов (ст. 29 ЖК РФ).
Выполняем перепланировку квартир в Новосибирске: демонтаж перегородок, устройство проёмов, возведение новых стен. Работаем строго по проекту, помогаем с выбором проектной организации. Бесплатная консультация.
ПОЗВОНИТЬ: +7 913 069-79-66